アパート経営の流れ
事業計画のご提案
最終事業プランのご提案
納得いくまでお客様と打ち合わせ最終プランを決定し、契約いたします。
工事
引渡し
納竣工検査後、オーナー様へお引渡しいたします
入居者募集
入居開始
アパート経営のスタートです。いよいよオーナーとなります。
6つのサポートシステム
- 管理業務
- アパートの維持・管理・運営など全てを代行いたします。
- 斡旋委託業務
- 賃貸専門業者に空室情報を発信し、入居を促進していきます。
- 滞納家賃保証制度
- 入居者が家賃を滞納した場合、トマト建設が家賃を立替えいたします。
- 期間満室保証制度
- 一定期間中、アパート全室分の家賃を保証いたします。
- 改訂業務
- オーナー様に代わって様々な入居条件の改訂を代行いたします。
- 定期清掃業務
- 毎週の定期清掃はもちろん、緊急時の清掃や粗大ごみの処分にも対応しております。
- メンテナンス業務
- 様々なご提案で、オーナー様の大事なアパートの資産価値維持・向上に努めます。
安心構造
将来性
安定したアパート経営は将来性がいっぱい！
先行き不安な金融商品や株とは違い、確実に、しかも長期的に安定収入が確保できる。なんと言っても、それがアパート経営の魅力です。
ここでは、トマト建設のアパート経営システムを御紹介しましょう。
土地や自己資金が少なくても、気軽に始められます。
アパートを建てる土地もなければ自己資金もない。
多くの方はそうです。しかし、だからといってあきらめたのでは、一歩も先に進みません。
そこで、ちょっとした発想転換。例えば、お住まいの家を担保に銀行から借り入れる。あるいは所有する土地を担保に借り入れる。
要は、お手持ちの資産を資金に替えればいいのです。
いつの時代にあっても、住に対するニーズは不変です。
資金そのものをまわしながら運用する緊張感はありませんが、逆に、確実に収入の道が開かれると言う安定性があります。
どちらがより魅力的か。それはもちろん、お客様の判断です。
しかし、将来への不安が募る今、アパート経営の魅力が膨らんでいることだけは確かでしょう。
後は決断あるのみ。その後は土地探しから融資の手続きまで、当社がすべてをお引き受けいたします。
一生のお付き合いを通してオーナー様の夢を実現します。
トマト建設は、アパート建設に関わるすべてをお引き受けするだけではありません。
大切なのは、完成後もアパート経営に関するあらゆるノウハウを提供し、オーナー様にとって安定した収入が得られる環境づくりにも取り組みます。
そうした意味で、アパート建設は、その後一生を通じてお付き合いしていくための第一歩に過ぎません。
これからの時代にふさわしい効果的な資産運用によって、オーナー様が夢を実現するよろこび。それは同時に、当社の喜びでもあるのです。
「高入居率を維持出来る秘訣」
トマト建設では、福岡市の限られた地区に限定してアパートを建築しています。
福岡市は全国的に見ても、独身人口の増加がこれからも予想できる大変良い立地です。
更に、トマト建設のアパートが若い人達から圧倒的に支持されているのは、外観がオシャレなのはもちろん、充実した設備など入居者の年齢層が若いからこそ出るたくさんの条件をクリアしているからです。
だからこそ、そのニーズに応えられるアパートをオススメします。トマト建設では、“入居者あってのアパート経営”を第一に考えていきます。
他の金融商品との比較
様々な金融商品とトマト建設のアパート経営の比較
＜公的年金＞ 支給は65歳から
厚生年金、国民年金、共済年金など、一般的に知られている年金です。
現在厚生年金の支給は65歳からです。今後は段階的に支給年齢が引き上げられる予定です。
来る21世紀では公的年金だけで生活していくには難しいと言えます。
＜生保の個人年金＞ コツコツタイプの商品
生命保険というと死亡保険が一般的なものとして考えられます。
年金タイプの保険は毎月の掛け金よりも多く必要となります。
保険金の払い込み終了後、所定の年齢に達すると年金が受け取れる仕組みです。
比較的安心なタイプの商品と言えます。
＜銀行預金＞ 一般的な運用方法
定期預金、信託預金による長期の定期預金、また最近では投資信託（ファンド）、外貨預金などがあります。
国内金融低金利環境の増加は期待できないと思われます。
投資信託や外貨預金については変動リスクが生じます。
ただし定期預金の預金者にはあらかじめ決められた利息の支払いがあります。
＜証券投資＞ 高収益追求型
株式、投資信託（ファンド）海外投資等さまざまな商品に証券会社を通して投資ができます。
現在、目玉的な株は数件登場していますが、今後の事を考えると心配材料も少なくありません。
また売買の際には手数料が必要となります。ハイリスク、ハイリターンの「高収益追求型」商品と言えます。
＜不動産投資＞ 専門知識が必要な商品
不動産投資には大別すると二種類の収益の上げ方があります。ひとつは「値上がり益を稼ぐ方法」です。
しかし、現在では、この方法は期待できません。もうひとつは「駐車場やアパート経営で賃貸料を稼ぐ方法」です。
後者は確実な運営次第で収益のあがる商品だと言えます。
私もオーナーのひとりです
トマト建設株式会社
代表取締役 富永英二
私は、会社設立と同時にアパートオーナーになりました。
高額な商品をお客様にお勧めするのに、自分自身のノウハウもないと、納得いく説明ができないと思ったからです。
それから2年ごとに一棟ずつ、計3棟を所有しています。
そして確実に利益を上げています。だから自信を持ってお勧めできるのです。
このノウハウとトマト建設のバックアップでお客様自身にも、確実に資産が増やせるオーナーライフをお約束致します。
返済シミュレーション
自己資金300万円の場合
- 土地・建物・納付金・外構工事・消費税等一切含む
- 登記・火災保険・取得税等一切含む
- 金利20払い年利2.4％（提携銀行ローン）
- 一戸あたり46000円（月額）
- 管理費・清掃（月4回）・電気料・水道料・修繕積立費・固定資産税一切含む
◆25年間資産予測表 （自己資金300万円の場合）
| 現金 累計A |
土地B | 建物C | 負債 借入金D |
正味資産 A+B+C+D |
|
|---|---|---|---|---|---|
| 1年後 | 73 | 2,100 | 2,300 | 4,227 | 246 |
| 5年後 | 365 | 2,100 | 1,910 | 3,489 | 886 |
| 10年後 | 730 | 2,100 | 1,420 | 2,463 | 1,787 |
| 15年後 | 1,095 | 2,100 | 927 | 1,305 | 2,817 |
| 20年後 | 1,460 | 2,100 | 436 | 0 | 3,996 |
| 25年後 | 3,215 | 2,100 | 240 | 0 | 5,555 |
※右にスクロールできます。
自己資金1,300万円の場合
雑費（年額）90万円※
- 土地・建物・納付金・外構工事・消費税等一切含む
- 登記・火災保険・取得税等一切含む
- 金利20払い年利2.4％（提携銀行ローン）
- 一戸あたり46000円（月額）
- 管理費・清掃（月4回）・電気料・水道料・修繕積立費・固定資産税一切含む
| 現金 累計A |
土地B | 建物C | 負債 借入金D |
正味資産 A+B+C+D |
|
|---|---|---|---|---|---|
| 1年後 | 136 | 2,100 | 2,300 | 3,266 | 1,270 |
| 5年後 | 680 | 2,100 | 1,910 | 2,696 | 1,994 |
| 10年後 | 1,360 | 2,100 | 1,420 | 1,903 | 2,977 |
| 15年後 | 2,040 | 2,100 | 927 | 1,008 | 4,059 |
| 20年後 | 2,720 | 2,100 | 436 | 0 | 5,256 |
| 25年後 | 4,485 | 2,100 | 240 | 0 | 6,825 |
※右にスクロールできます。
返済後について
土地を売却して収入を得たり新しく建物価格のみでアパートを建てることが出来ます。
福岡市の状況
福岡市の詳細
福岡市は人口1,391,146（2004年の推計人口）、642,236世帯（参考値）の大都市であり、未だ徐々に人口が伸び続けています。
また福岡市は学生数、サービス業や卸売り・小売業従業者が多い都市でもあります。
海外17都市と結ばれる福岡空港は、アジアへの拠点空港として年々利用が増加し、貿易額では成田、関西空港に次ぐ国際空港に成長しており、アジアの各主要都市へのアクセスも優れ、国内の主要都市への路線も充実しています。
また、福岡市のビジネスの中心地から福岡空港までは、地下鉄で5分から11分と、世界でも有数の利便性を誇ります。
さらに福岡市内を走る地下鉄は日本一便利な空港で知られる福岡空港を起点とする「空港線」と「箱崎線」、平成17年には「七隈線」が加わり、福岡の中心天神と福岡市西南部が短時間で結ばれました。
九州新幹線の開業、地下鉄七隈線(3号線)の開通等で福岡都市圏に流入する人は増えつづけると予想され、将来的に見ても福岡市はアパート経営に有利な場所と言えるでしょう。
年齢別人口及び性比
福岡市の年齢構成を見ると、2005年の「国勢調査」では、15歳から29歳の若者が、全人口の22.5％を占めており、福岡に住む人の５人に１人以上が若い世代であることが分かります。
賃貸住宅の需要が高く、アパート・ビル経営においては優良な場所であるといえます。
福岡市の人口推移
福岡市の人口成長率は、東京・大阪・名古屋の3大都市圏を大きく超える成長率を示しています。
福岡市は経済的成長の基盤がしっかり整っており、「全国主要都市の将来人口推移」（国立社会保障・人口問題研究所）でも、ほかの主要都市では今後、人口減少が見込まれるのに対し、福岡都市圏の人口成長は今後も伸び続けると予想されています。
相続対策
相続対策って解りますか？
簡単には、相続人同士の紛争の対策、相続税の準備、節税の3つがあります。
相続ってなんとなく考えたことがある方も多いと思います。
しかし、まだ先の事・・・と考えている人がほとんど。
でも、”転ばぬ先の杖”。3点先程挙げましたが、どれもいざ相続！となってからは遅いのではありませんか？
”相続税ってどの位払わなきゃいけないの？”
”現金で？！” ”いつ払わなきゃなんないの？” ”そんな資金ない・・・”など・・・
早めに対策をしておく事は、かなり大事なことだと思います。
なにも対策を講じてなかったばかりに、相続税の支払いの為にせっかくの土地を手放すことになる方も少なくないようです。
ちょっと考えてみるべきではないでしょうか？
どういう対策があるの？
これらの問題は、事前の準備、対策でかなり抑える事ができます。
例えば今、お持ちの土地が更地の状態であればアパートを建てる事で、減税する事ができます。
でも、簡単にアパートを建ててもどうでしょうか？
建築費用は融資を受けるのが一般的ですが、入居者が集まらないなどで当初の計画から外れてかえって逆効果ということにもなりかねません。
やはり、安定した収益性と節税がなければ対策とは言えないでしょう。
収益性のあるものであれば、相続を受ける方へもスムーズに渡すことができます。
スムーズな相続を考えるうえでも、アパート経営はお役にたちます。
当社のスタッフがご一緒に、一生懸命ご相談に乗らせていただきます。
資産運用
資産運用、活用と言えば・・・
資産運用、投資というものに初めての方であれば誰でも不安でいっぱいですよね。
でも、一般的に資産運用と一言で言っても色々あります。
いきなり難しい本などを読む前に現状を一度把握してみましょう。
そうすれば、自分の将来像にあった資産運用が見えてくるのではないでしょうか。
状況の把握からしてみましょう！
では、何から手をつければいいのでしょう？普通に考えてもよくわかりませんよね。
でも、資産運用というのは、実はとてもシンプルで、まずこの３つを考えてみてはいかがでしょうか。
- 自分は、今どれくらいの資産をもっているか？
- その資産をどれくらい増やしたいのか？
- その資産をどのような方法で運用したいのか？
どうでしょう？ なんとなくでも思い描けましたでしょうか？
だから資産運用！
一口に資産と言っても、現金・預金・株式・債券・金・不動産・・など色々あります。
そこで現在、保有している資産が運用できる資産なのかどうか、まず把握する必要があります。
次に、現在保有している資産をどれくらいまで増やしたいのか、それはなぜか考えます。
多くの場合、老後の蓄え、備えということになるかと思いますが、現在日本で、老後に夫婦で文化的な生活を営むためには、月40万円あれば十分と言われています。
60歳で退職するとして、平均寿命を85歳前後として計算してみると、約一億2千万円が必要な額となります。
つまり、60歳の時点で1億2千万円以上の資産を保有している人は、資産運用にさほど力を入れなくても大丈夫ということですね。
ちなみに、厚生年金に30年くらい加入していれば毎月10万円ぐらいの年金を受給できますから、必要な額は8千万円ほどになります。
とは言え、大多数の方は「そんなお金もってない！」と口を揃えるのではないでしょうか？
そういった方たちに求められるのが資産運用ということです。
どんな方法があるの？
いままでの把握が出来てきたら、色々な運用方法をみてみましょう。
生命保険の個人年金：コツコツタイプの商品
生命保険というと死亡保険が一般的なものとして考えられます。
年金タイプの保険は毎月の掛け金よりも多く必要となります。
保険金の払い込み終了後、所定の年齢に達すると年金が受け取れる仕組みです。比較的安心なタイプの商品でしょう。
銀行預金：一般的な運用方法
定期預金、信託預金による長期の定期預金、また最近では、投資信託（ファンド）、外貨預金などがあります。
国内金融低金利環境の増加は期待できないと思われます。
投資信託や外貨預金については変動リスクが生じます。
ただし定期預金の預金者には予め決められた利息の支払いがあります。
証券投資：高収益追求型
株式、投資信託（ファンド）海外投資等さまざまな商品に証券会社を通して投資ができます。
現在の状況を見ると、心配材料も少なくありません。また、売買の際には手数料が必要となります。
ハイリスク・ハイリターンの「高収益追求型」商品と言えます。
不動産投資：専門知識が必要な商品
不動産投資には大別すると二種類の方法が挙げられます。
ひとつは、「土地の値上り益を稼ぐ方法」です。
しかし、現在では、この方法は期待できません。
もう1つは「駐車場、アパート経営で賃貸料を稼ぐ方法」です。
後者は確実な運営次第で、収益の上がる商品だと言えます。
・・・と代表的なものを紹介してみました。
皆様はどれにご興味を持たれたでしょうか。
なぜアパート経営をお勧めするのか
色々な運用、投資にはやはり”ハイリスク・ハイリターン”、”ローリスク・ローリターン”などの投資に対しての、収益のバランスで大きく違いが出てきます。
大きく収益を狙ってリスクを負うのも非常に魅力を感じるものではありますが、本当にご自分が思い描いた人生設計に近づく為にはなにが一番ですか？
より安定した、より豊かな人生を考えた場合、やはり不景気などの社会的影響を受けにくく、長期的に安定した商品をお勧めします。
そこで、当社はアパート経営をお勧めしています。
アパート経営は「ミドルリスク・ミドルリターン」の金融商品です。
より安定した、より豊かな資産形成においては１番近道ができる商品です。
現在は「低金利」「地価の下落」などによりアパート経営を始めるのに好条件が揃った状況になってます。
家賃収入で収益を上げていけるのはもちろんですが、アパート経営の特徴として、ローンの返済が終わり、アパートは償却しても、無担保の土地が残ります。それも大きなメリットの1つです。
メリットは言い出せば尽きませんが、先に”ローリスク”とお話しましたようにリスクが無い訳ではありません。
ここの把握が一番大事です！
そのリスクをいかに抑える事ができるか、がこのアパート経営のカギと言えるでしょう。
どんな投資、運用にも言える事ですが「しっかりとリスクの説明をしてくれる会社、人」に出会えるかどうかで成功の可否は決まると思います。
どこでも、そういった事は書かれてることかと思いますが、思いのほか説明しない会社が多いようです。
というよりリスクに対しての意識が薄く、本当に聞きたいリスクの事が説明されていないようです。
アパート経営だけで創業より25年やってきた当社は、普通にお客様が聞きたい事はもちろん、これまでのノウハウを蓄積から「そんなリスクも考えられるよね」、「言われてみればそれもリスクだね」というところまで、しっかりお話し、ご一緒に資産形成のお手伝いをさせていただきます。
一度、当社で本当のリスク対策を聞いてみませんか？
ここで大切なのは、キャッシュフローベースで事業収支を見ることです。
後者の考え方で調達資金の適正額を決定しましょう。
金融機関によって融資基準や融資条件は大きく異なります。一般論ですが、少しまとめてみました。 不動産投資で利用するローンは“事業用の融資”となり、審査において資産の担保価値に加え、本人の返済能力、対象となる不動産の価値や収益力も重視するようになっているようです。
最近では、女性専用の住宅ローンが登場するなど、女性の方の不動産の購入も増えて世間でも一般的になってきています。
年金だけでは、今後の生活に不安をおぼえておられる方が多く、特に女性ひとりで大丈夫なんだろうかと考えていらっしゃるようです。
融資については、本人の属性による所も大きいですが、あらゆる面からサポートし、金融機関への斡旋もしております。
女性の方であれば、単に将来の不安の解消の為の投資もありますが、エステ、習い事、旅行など、やはり自分を磨くためにも時間とお金は使いたいですよね？
当社では、少しでも女性オーナーの方が綺麗で豊かな生活を送っていただけるよう創業25年のノウハウと、誠意をもって応援しております。
アパート経営・不動産投資のトマト建設が資産形成のお手伝いを通して皆様へ、より豊かで、より安定した生活を提供していきます。
アパート経営、不動産投資をされている方にはさまざまな方がいます。
家賃の回収、入居者からのクレーム、空室の募集などオーナーにかかる負担はいっぱい出てきます。
年金と退職金だけでは、今後が不安だ…という方、ぜひ一度トマト建設へご相談ください。
アパート経営・不動産投資のトマト建設が資産形成のお手伝いを通して皆様へ、より豊かで、より安定した生活を提供していきます。
皆様ご存じのように、不動産は動かすことができない資産です。
売却となれば、ある程度の日数はかかってしまいます。（最低でも１ヶ月ぐらい）
アパート経営でも立地条件というものは、成功させる上でもかなりのウエイトを占めてきます。
末永く不動産投資・アパート経営で成功する為にも、1度ご相談ください。
利回りとは、支出に対する利益の割合の事を言います。
面利回りは収益を簡単に把握でき、一般的によく使われてます。
借りる人がいなければ、家賃の収入すら得られません。
なりますが、経費にも一概にこれだというものばかりではなく、様々な状況により変わってくるものもあります。
トマト建設では、上記の調査、手続き関係も全てお手伝いとアドバイスを行っております。
アパート経営を行っていく中で、空室対策は一番オーナーを悩ませるものの一つです。
アパート経営が「不労所得」と言われた時代から、オーナーと管理会社が一体となり考え、動いて空室の無い安定したアパート経営をしていく時代に変化をしています。
自社施工物件が主な当社管理物件の入居率も約98.04％（平成２８年度実積）と高入居率を維持できているノウハウをご活用いただければ、お役に立てることと思います。
アパート経営・不動産投資のトマト建設が資産形成のお手伝いを通して皆様へ、より豊かで、より安定した生活を提供していきます。
資金調達（借り入れ）
資金調達の目安
毎年いくら手元に残すかを決める事が必要です。
また、「借りられる額（融資可能額）」と「返済できる額（返済可能額）」は異なります。
資金調達の方法
アパート経営・不動産投資のトマト建設が資産形成のお手伝いを通して皆様へ、より豊かで、より安定した生活を提供していきます。女性の方も多い不動産投資・アパート経営
購入目的には、マンションのように自分が住む為の居住用で、将来に対する不安を解消する対策が1つ。
やはり、資産の一つとして将来を考えての購入です。
そしてアパート経営、不動産投資などで家賃収入などを得て、将来に対する不安を解消する対策があると思います。
ただ、女性で不動産投資、アパート経営などができるのかという不安も多く特に融資（ローン）が受けられるのか、アパートなら管理面など女性でできるのかというご質問をよく受けます。
管理面については、入居者からのクレーム、家賃回収など女性では大変そうなことも全て当社で代行いたします。
公務員・サラリーマンでもアパート経営・不動産投資！
その中でも大半は会社員、公務員の方です。
やはり、現在の不況感を一番肌で感じているのはこういった一般の方ではないでしょうか。
トマト建設のオーナー様も約8割は会社員・公務員の方で占めています。
でも本業の仕事をしながらアパート経営となると大変です。
そこで、トマト建設では負担が掛からないような独自の7つのサポートシステムでバックアップしております。
熱意とノウハウ、誠意をもってオーナー様を成功に導きます。
不動産投資でリスク・失敗を冒さないために
よって、他の資産に比べても流動性は低い資産です。
急に現金が必要になっても、株券、預貯金のように、すぐに現金化出来るわけではありません。
売り急いだが為に安くしか売却できなかったという事もあります。
そういう意味では不動産投資は、若干でも余裕のある資金で始める気持ちが必要かもしれません。
売却価格に関しても、現在の不景気からの回復に伴い、不動産価格も上がると考えがちですが、バブル期のような急上昇はないと考えられます。
高齢化が進み、需要が減っていく事ははっきりしていますので、将来的に売却のことも頭に入れて、値下がりリスクが少ない立地条件を選ぶようにしてはどうでしょうか。
当社のアパートもまずは立地の良さを１番に考えて企画しております。
不動産投資・アパート経営の利回りとは
大きく分類すると、以下の二つがあります。
実質利回りは、収入から管理費、修理費、保険料、税金などを引いた額を投資金額で割ったものです。
中古アパートなど、利回りの数字だけで見ると新築アパートより魅力があります。
ただ、修繕費など予想外の出費が多いのも事実です。
そして、一番大事な所は安定した入居率を確保できる物件かどうかという所です。
若干、利回りが低くても入居者の需要も多く、リスクを抑え易い人気エリアの新築物件、デザイナーズ物件を選ばれる方も多いようです。
アパート経営での経費って？
アパート経営での経費と言えば、
経営上、発生する必要経費
アパートを建築する際に一度だけ発生する経費、費用
アパートの経営上、臨時的に発生する経費
詳しくは、トマト建設までお気軽にお問い合わせください。
空室対策について
ただ、専業大家の方ならまだしも、サラリーマンの方で本業がありながら空室を埋める為に労力を使うことは非常に大変な事だと思います。
しかし、空室には必ず理由があります。
それは、間取り、立地、家賃帯、築年数などなど・・・
理由はたくさん出てくるかもしれませんがよくあるパターンの空室対策として、家賃の値下げがあります。
しかし、上記の色々な理由をオーナーと管理会社が一体となって追及し、本当の欠点を見出し、対策することで、家賃の値下げを極力抑えること、もしくは維持することが大事だと思います。
当社のオーナー様にも足しげく物件に足を運び、清掃、入居者への呼びかけ、退去予定が出ればチラシを作って仲介業者さんへ入居者の斡旋を呼び掛けたりとパワフルなサラリーマン大家さんもいらっしゃったりして、こちらが圧倒されるほどです。
もちろん、ご所有のアパートから遠方に居住されており、実際に見に行ったりは難しいという状況のオーナー様もいらっしゃいます。
そういった場合にも、当社では少しでも多くの情報をオーナー様に伝え、密にコミュニケーションを取りながら経営のお手伝い、アドバイスをさせていただいております。
そして、建物についても当社では「入居者が使い易く、本当に住みやすい空間」を常にイメージして設計、施工しております。
新しいデザインだけを取り入れたインパクト重視のデザイナーズアパートも増えておりますが、新しいデザインだけではそのうち古くなり飽きられてしまいます。
長く愛されるもので、常に新しいおしゃれな空間を用意する事も空室対策の1つだと考えます。
