アパート経営について


アパート経営について

アパート経営の流れ

 

事業計画のご提案

 

Step1


希望地等の
ヒアリング
お客様のご希望に合わせて建設予定地を選定。

Step2


市場調査 ニーズに合わせたアパート用地を徹底的に調査。

Step3


資金計画 自己資金の少ない方には資金調達の選定からローン借り入れまでお手伝い。

Step4


企 画 土地に合わせた最適の建築プランをご提案。

 


 

最終事業プランのご提案

納得いくまでお客様と打ち合わせ

最終プランを決定し、契約いたします。

 

 

 

工事

 

Step6


希望地等の
ヒアリング
土地を契約し、入念にチェックした後、着工します。

Step7


市場調査 わずらわしい近隣対策も当社で代行し、また工事にも細心の注意を払います。

Step8


資金計画 独自の厳しい基準で最終チェック後、お引き渡し。

 


 

引 渡 し

納竣工検査後、オーナー様へ

お引渡しいたします。

 

 

 

入居者募集

 

Step9


入居者の募集 着工後から募集開始。

Step10


入居者の審査 厳重な入居者のチェックと火災保険等の手続きを行います。

Step11


賃貸契約締結の
代行
当社が責任を持って入居者と契約し、オーナー様をサポートします。

 


 

入居開始

アパート経営のスタートです。

いよいよオーナーとなります。

 

 

 

6つのサポートシステム

 

1.管理・代行業務

 

 

2.滞納家賃保証

?毎月家賃をオーナーに送金

?入居者が家賃を滞納した場合、6ヶ月まで立て替えてオーナーに送金

 

 

3.斡旋委託業務

賃借中の入居者に対して、賃料等の賃貸条件の改定を交渉

 

 

4.改定業務

設定した家賃の全室分を毎月20日に(土曜・日曜の場合は翌営業日)送金

 

 

5.定期清掃業務

空室の情報を賃貸ネットワークに発信入居者を広範囲に効率良く検索

 

 

6.一括借上保証

?清掃の専門業者による定期清掃
?ごみ置き場の整理(分別ゴミ等)
将来性

安定したアパート経営は将来性がいっぱい!

先行き不安な金融商品や株とは違い、確実に、しかも長期的に安定収入が確保できる。なんと言っても、それがアパート経営の魅力です。
ここでは、トマト建設のアパート経営システムを御紹介しましょう。

 

 

土地や自己資金が少なくても、気軽に始められます。

アパートを建てる土地もなければ自己資金もない。
多くの方はそうです。 しかし、だからといってあきらめたのでは、一歩も先に進み ません。そこで、ちょっとした発想転換。
例えば、お住まいの家を担保に銀行から借り入れる。あるいは所有する土地を担保 に借り入れる。要は、お手持ちの資産を資金に替えればいいのです。
いつの時代にあっても、住に対するニーズは不変です。資金そのものをまわしながら運用する緊張感はありませんが、逆に、確実に収入の道が開かれると言う安定性があります。
どちらがより魅力的か。それはもちろん、お客様の判断です。しかし、将来への不安が募る今、アパート経営の魅力が膨らんでいることだけは確かでしょう。後は決断あるのみ。
その後は土地探しから融資の手続きまで、当社がすべてをお引き受けいたします。

 

 

一生のお付き合いを通してオーナー様の夢を実現します。

トマト建設は、アパート建設に関わるすべてをお引き受けするだけではありません。

大切なのは、完成後もアパート経営に関するあらゆるノウハウを提供し、オーナー 様にとって安定した収入が得られる環境づくりにも取り組みます。

そうした意味で、 アパート建設は、その後一生を通じてお付き合いしていくための第一歩に過ぎません。

これからの時代にふさわしい効果的な資産運用によって、オーナー様が夢を実現する よろこび。それは同時に、当社の喜びでもあるのです。

 

 

「高入居率を維持出来る秘訣」

トマト建設では、福岡市の限られた地区に限定してアパートを建築しています。

福岡市は全国的に見ても、独身人口の増加がこれからも予想できる大変良い立地です。

更に、トマト建設のアパートが若い人達から圧倒的に支持されているのは、外 観がオシャレなのはもちろん、充実した設備など入居者の年齢層が若いからこそ出るたくさんの条件をクリアしているからです。

だからこそ、そのニーズに応えられるアパートをオススメします。トマト建設では、 “入居者あってのアパート経営”を第一に考えていきます。

 

 

 

 

 

 

 

 

他の金融商品との比較

様々な金融商品とトマト建設のアパート経営の比較

 

<公的年金> 支給は65歳から

厚生年金、国民年金、共済年金など、一般的に知られている年金です。現在厚生年金の支給は65歳からです。今後は段階的に支給年齢が引き上げられる予定です。来る21世紀では公的年金だけで生活していくには難しいと言えます。

 

 

<生保の個人年金> コツコツタイプの商品
生命保険というと死亡保険が一般的なものとして考えられます。年金タイプの保険は毎月の掛け金よりも多く必要となります。保険金の払い込み終了後、所定の年齢に達すると年金が受け取れる仕組みです。比較的安心なタイプの商品と言えます。

 

 

<銀行預金> 一般的な運用方法
定期預金、信託預金による長期の定期預金、また最近では投資信託(ファンド)、外貨預金などがあります。国内金融低金利環境の増加は期待できないと思われ ます。投資信託や外貨預金については変動リスクが生じます。ただし定期預金の預金者 にはあらかじめ決められた利息の支払いがあります。

 

 

<証券投資> 高収益追求型
株 式、投資信託(ファンド)海外投資等さまざまな商品に証券会社を通して投資ができます。現在、目玉的な株は数件登場していますが、今後の事を考えると心配 材料も少なくありません。また売買の際には手数料が必要となります。ハイリスク、 ハイリターンの「高収益追求型」商品と言えます。

 

 

<不動産投資> 専門知識が必要な商品

不動産投資には大別すると二種類の収益の上げ方があります。ひとつは「値上がり益を稼ぐ方法」です。しかし、現在では、この方法は期待できません。もうひとつは「駐車場やアパート経営で賃貸料を稼ぐ方法」です。後者は確実な運営次第で収益のあがる商品だと言えます。

 

 

 

 

?私もオーナーのひとりです?

代表の富永

私は、会社設立と同時にアパートオーナーになりました。高額な商品をお客様にお勧めするのに、自分自身のノウハウもないと、納得いく説明ができないと思っ たからです。それから2年ごとに一棟ずつ、計3棟を所有しています。そして確実に利益を上げています。だから自信を持ってお勧めできるのです。このノウハ ウとトマト建設のバックアップでお客様自身にも、確実に資産が増やせるオーナーライフをお約束致します。

トマト建設株式会社

代表取締役 富永 英二


 

 

 

 

 

 

返済シュミレーション

 

自己資金300万円の場合

アパート(1K8戸): 4,500万円 ※1

自己資金:

300万円

諸経費:

200万円 ※2

借入金: 4,400万円 ※3
収入: 家賃(年間)441万円 ※4
支出: ローン支払い(年額)278万円 ※4

 

※1 土地・建物・納付金・外構工事・消費税等一切含む
※2 登記・火災保険・取得税等一切含む
※3 金利20払い年利2.4%(提携銀行ローン)
※4 一戸あたり46000円(月額)
※5 管理費・清掃(月4回)・電気料・水道料・修繕積立費・固定資産税一切含む

 

◆25年間資産予測表 (自己資金300万円の場合)

現金

累計A

土地B 建物C

負債

借入金D

正味資産

A+B+C+D

1年後 73 2,100 2,300 4,227 246
5年後 365 2,100 1,910 3,489 886
10年後 730 2,100 1,420 2,463 1,787
15年後 1,095 2,100 927 1,305 2,817
20年後 1,460 2,100 436 0 3,996
25年後 3,215 2,100 240 0 5,555

※上記はあくまでも概算ですので、詳しくはお問合せ下さい。

 

 

 

自己資金1,300万円の場合

アパート(1K8戸): 4,500万円 ※1

自己資金:

1,300万円

諸経費:

200万円 ※2

借入金: 3,400万円 ※3
収入: 家賃(年間)441万円 ※4
支出:

ローン支払い(年額)215万円

雑費(年額)90万円 ※5

 

※1 土地・建物・納付金・外構工事・消費税等一切含む
※2 登記・火災保険・取得税等一切含む
※3 金利20払い年利2.4%(提携銀行ローン)
※4 一戸あたり46000円(月額)
※5 管理費・清掃(月4回)・電気料・水道料・修繕積立費・固定資産税一切含む

 

◆25年間資産予測表 (自己資金1,300万円の場合)

現金

累計A

土地B 建物C

負債

借入金D

正味資産

A+B+C+D

1年後 136 2,100 2,300 3,266 1,270
5年後 680 2,100 1,910 2,696 1,994
10年後 1,360 2,100 1,420 1,903 2,977
15年後 2,040 2,100 927 1,008 4,059
20年後 2,720 2,100 436 0 5,256
25年後 4,485 2,100 240 0 6,825

※上記はあくまでも概算ですので、詳しくはお問合せ下さい。

 

 

 

返済後について

ローン返済は家賃から支払うので手出しなく返済が可能で返済後は土地が資産として残ります。
土地を売却して収入を得たり新しく建物価格のみでアパートを建てることが出来ます。

 

福岡市の状況

 

1.福岡市の詳細

福岡市は人口1,391,146(2004年の推計人口)、642,236世帯(参考値)の大都市であり、未だ徐々に人口が伸び続けています。 また福岡市は学生数、サービス業や卸売り・小売業従業者が多い都市でもあります。

 

海外17都市と結ばれる福岡空港は、アジアへの拠点空港として年々利用が増加し、貿易額では成田、関西空港に次ぐ国際空港に成長しており、アジアの各主要都市へのアクセスも優れ、国内の主要都市への路線も充実しています。

また、福岡市のビジネスの中心地から福岡空港までは、地下鉄で5分から11分と、世界でも有数の利便性を誇ります。

さらに福岡市内を走る地下鉄は日本一便利な空港で知られる福岡空港を起点とする「空港線」と「箱崎線」、平成17年には「七隈線」が加わり、福岡の中心天神と福岡市西南部が短時間で結ばれました。

九州新幹線の開業、地下鉄七隈線(3号線)の開通等で福岡都市圏に流入する人は増えつづけると予想され、将来的に見ても福岡市はアパート経営に有利な場所と言えるでしょう。

 

 

2.年齢別人口及び性比

 

福岡市の年齢構成を見ると、2005年の「国勢調査」では、15歳から29歳の若者が、全人口の22.5%を占めており、福岡に住む人の5人に1人以上が若い世代であることが分かります。
賃貸住宅の需要が高く、アパート・ビル経営においては優良な場所であるといえます。

 

 

 

3.福岡市の人口推移

 

福岡市の人口成長率は、東京・大阪・名古屋の3大都市圏を大きく超える成長率を示しています。

福岡市は経済的成長の基盤がしっかり整っており、「全国主要都市の将来人口推移」(国立社会保障・人口問題研究所)でも、ほかの主要都市では今後、人口減少が見込まれるのに対し、福岡都市圏の人口成長は今後も伸び続けると予想されています。

土地活用

お持ちの土地の資産価値を眠ったままにしてませんか?

100年に1度の大不況と言われる現在、土地は持っているだけでは資産価値の向上は見込めなくなりました。

 

いかに、その土地を有効活用し、いかに収益を上げていくか、が資産価値の向上に繋がります。

ご所有の土地には歴史、想い、があることかと思います。

そういったものも加味しながら計画もしていくべきだと思います。

また、土地に関する税金や、相続による税金などに関してもご相談に乗りながら進めていきます。

 

思い入れのある土地を有効に活用し、長期的に収益を生む土地にするよう

当社が、アパート経営で、創業16年のノウハウでお手伝いさせていただきます。

 

 

アパート経営は常に土地活用の代名詞

土地活用は事業です。ですから、収益があればリスクもあります。

 

アパート経営は、”ミドルリスク・ミドルリターン”と言われますがそのリスクを最小限に抑えるには、リスクも含んだ事業計画書が必要不可欠です。

家賃が20年間変わらない・・、空室の期間が一度もない・・

と夢のような本来の経営とは掛離れた事業計画書を見られた方も多いのではないでしょうか。

 

当社でご提案する事業計画書には、きちっとリスクを含み、しっかりとご確認いただいた上で、リスクを最小限に抑え、収益を上げていく方法をご提案しております。

リスクの説明、対策がきちんとできる会社、担当者に出会う事が一番の土地活用成功への第一歩ではないでしょうか。

 

土地活用は、リスクを抑え、しっかりと収益をあげてこそ意味のある事だと考えます。

 

 

なぜ、アパート経営が土地活用に選ばれているのか

アパート経営は、株や先物取引などとは違い、投資対象としては、”ミドルリスク・ミドルリターン”と言えます。

アパート経営の目的はいろいろあるかと思いますが、低金利のローンを利用することで収益の安定を得ることができます。

また、年金対策、相続、資産税の優遇、固定資産税などの減税においても効果は抜群です。

安定した収益性と節税、相続などにメリットがある活用方法として選ばれています。

 

 

土地さえあれば簡単にアパート経営ができるのか

答えは”NO”です。 アパート経営には様々なメリットがありますが、反面、空室、家賃の下落、リフォームなどのリスクも付きまといます。そこで、綿密な事業計画が絶対不可欠です。

 

さらに、一番重要になるのがアパートを建築する前の事前調査、建物の企画です。

市場調査を十分に、確実に行いこれからの賃貸状況の予測、間取りなどのニーズを踏まえ、より豊かで、より安定して経営できる建物を建てることが本当の成功への第一歩です。

 

当社、アパート経営で創業16年のノウハウと情報網を駆使し、入居者に長期的に選ばれる建物と安定した収益をご提案させていただきます。

相続対策

相続対策って解りますか?

簡単には、?相続人同士の紛争の対策 ?相続税の準備 ?節税

の3つがあります。 相続ってなんとなく考えたことがある方も多いと思います。

 

しかし、まだ先の事・・・と考えている人がほとんど。

でも、”転ばぬ先の杖”。 3点先程挙げましたが、どれもいざ相続!となってからは遅いのではありませんか?

”相続税ってどの位払わなきゃいけないの?”

”現金で?!” ”いつ払わなきゃなんないの?” ”そんな資金ない・・・”など早めに対策をしておく事は、かなり大事なことだと思います。

 

なにも対策を講じてなかったばかりに、相続税の支払いの為にせっかくの土地を手放すことになる方も少なくないようです。

ちょっと考えてみるべきではないでしょうか?

 

 

どういう対策があるの?

これらの問題は、事前の準備、対策でかなり抑える事ができます。

例えば今、お持ちの土地が更地の状態であればアパートを建てる事で、減税する事ができます。

でも、簡単にアパートを建ててもどうでしょうか?

 

建築費用は融資を受けるのが一般的ですが、入居者が集まらないなどで当初の計画から外れてかえって逆効果ということにもなりかねません。

やはり、安定した収益性と節税がなければ対策とは言えないでしょう。

収益性のあるものであれば、相続を受ける方へもスムーズに渡すことができます。

 

 

 

スムーズな相続を考えるうえでも、アパート経営はお役にたちます。

当社のスタッフがご一緒に、一生懸命ご相談に乗らせていただきます。

 

資産運用

資産運用、活用と言えば・・・

資産運用、投資というものに初めての方であれば誰でも不安でいっぱいですよね。

でも、一般的に資産運用と一言で言っても色々あります。

いきなり難しい本などを読む前に現状を一度把握してみましょう。

そうすれば、自分の将来像にあった資産運用が見えてくるのではないでしょうか。

 

 

状況の把握からしてみましょう!

では、何から手をつければいいのでしょう? 普通に考えてもよくわかりませんよね。

でも、資産運用というのは、実はとてもシンプルで、まずこの3つを考えてみてはいかがでしょうか。

 

 

1、自分は、今どれくらいの資産をもっているか?

2、その資産をどれくらい増やしたいのか?

3、その資産をどのような方法で運用したいのか?

 

 

どうでしょう? なんとなくでも思い描けましたでしょうか?

 

 

だから資産運用!

一口に資産と言っても、現金・預金・株式・債券・金・不動産・・など色々あります。

そこで現在、保有している資産が運用できる資産なのかどうか、まず把握する必要があります。

次に、現在保有している資産をどれくらいまで増やしたいのか、それはなぜか考えます。

多くの場合、老後の蓄え、備えということになるかと思いますが、現在日本で、老後に夫婦で文化的な生活を営むためには、月40万円あれば十分と言われています。

 

60歳で退職するとして、平均寿命を85歳前後として計算してみると、約一億2千万円 が必要な額となります。

 

つまり、60歳の時点で1億2千万円以上の資産を保有している人は、資産運用にさほど力を入れなくても大丈夫ということですね。ちなみに、厚生年金に30年くらい加入していれば毎月10万円ぐらいの年金を受給できますから、必要な額は8千万円ほどになります。

とは言え、大多数の方は「そんなお金もってない!」と口を揃えるのではないでしょうか?

そういった方たちに求められるのが資産運用ということです。

 

 

どんな方法があるの?

いままでの把握が出来てきたら、色々な運用方法をみてみましょう。

 

○生命保険の個人年金:コツコツタイプの商品

生命保険というと死亡保険が一般的なものとして考えられます。

年金タイプの保険は毎月の掛け金よりも多く必要となります。

保険金の払い込み終了後、所定の年齢に達すると年金が受け取れる仕組みです。 比較的安心なタイプの商品でしょう。


 

○銀行預金:一般的な運用方法

定期預金、信託預金による長期の定期預金、また最近では、投資信託(ファンド)、外貨預金などがあります。

国内金融低金利環境の増加は期待できないと思われます。

投資信託や外貨預金については変動リスクが生じます。

ただし定期預金の預金者には予め決められた利息の支払いがあります。


 

○証券投資:高収益追求型

株式、投資信託(ファンド)海外投資等さまざまな商品に証券会社を通して投資ができます。

現在の状況を見ると、心配材料も少なくありません。 また、売買の際には手数料が必要となります。

ハイリスク・ハイリターンの「高収益追求型」商品と言えます。

 

 

○不動産投資:専門知識が必要な商品

不動産投資には大別すると二種類の方法が挙げられます。

ひとつは、「土地の値上り益を稼ぐ方法」です。

しかし、現在では、この方法は期待できません。

もう1つは「駐車場、アパート経営で賃貸料を稼ぐ方法」です。

後者は確実な運営次第で、収益の上がる商品だと言えます。

 


 

・・・と代表的なものを紹介してみました。

皆様はどれにご興味を持たれたでしょうか。

 

 

 

なぜアパート経営をお勧めするのか

色々な運用、投資にはやはり ”ハイリスク・ハイリターン””ローリスク・ローリターン”などの投資に対しての、収益のバランスで大きく違いが出てきます。

 

大きく収益を狙ってリスクを負うのも非常に魅力を感じるものではありますが、本当にご自分が思い描いた人生設計に近づく為にはなにが一番ですか?

より安定した、より豊かな人生を考えた場合、やはり不景気などの社会的影響を受けにくく、長期的に安定した商品をお勧めします。

 

そこで、当社はアパート経営をお勧めしています。

アパート経営は「ミドルリスク・ミドルリターン」の金融商品です。

より安定した、より豊かな資産形成においては1番近道ができる商品です。

現在は「低金利」「地価の下落」などによりアパート経営を始めるのに好条件が揃った状況になってます。

家賃収入で収益を上げていけるのはもちろんですが、アパート経営の特徴として、ローンの返済が終わり、アパートは償却しても、無担保の土地が残ります。それも大きなメリットの1つです。

 

メリットは言い出せば尽きませんが、先に”ローリスク”とお話しましたようにリスクが無い訳ではありません。

ここの把握が一番大事です!

そのリスクをいかに抑える事ができるか、がこのアパート経営のカギと言えるでしょう。

どんな投資、運用にも言える事ですが「しっかりとリスクの説明をしてくれる会社、人」に出会えるかどうかで成功の可否は決まると思います。

どこでも、そういった事は書かれてることかと思いますが、思いのほか説明しない会社が多いようです。

というよりリスクに対しての意識が薄く、本当に聞きたいリスクの事が説明されていないようです。

 

アパート経営だけで創業より16年やってきた当社は、普通にお客様が聞きたい事はもちろん、これまでのノウハウを蓄積から「そんなリスクも考えられるよね」 「言われてみればそれもリスクだね」というところまで、しっかりお話し、ご一緒に資産形成のお手伝いをさせていただきます。

一度、当社で本当のリスク対策を聞いてみませんか?

 

 


資金調達(借り入れ)

アパートをいざ探そうとなって、初めての方であれば

 

”果たして自分はいくらの物件が買えるのか?”

“自己資金はいくら必要なのか?”

 

など、借り入れ(融資)に関する不安や疑問が湧いてきませんか?

 

不動産投資を行う場合、借り入れ(資金調達)が伴うケースがほとんどですが、いかに有利に資金を調達できるかがカギを握ります。

いくら利回りが高い物件であっても、高い金利(利率)でしか資金調達ができなければ投資効率は悪くなってしまいますし、投資する意味もなくなってしまいます。

 

当社では、資金調達のお手伝いもいたしますので、些細なことでも不安や疑問があれば、お気軽にお問い合わせ下さい。

 

 

1.資金調達の目安

 

 

ここで大切なのは、キャッシュフローベースで事業収支を見ることです。

毎年いくら手元に残すかを決める事が必要です。

また、「借りられる額(融資可能額)」 と 「返済できる額(返済可能額)」は異なります。

後者の考え方で調達資金の適正額を決定しましょう。

 

 

2.資金調達の方法

金融機関によって融資基準や融資条件は大きく異なります。一般論ですが、少しまとめてみました。

 

○大手都市銀行

 

融資金利は低い(優遇金利などもある)

高額な融資も可能

担保物件の地域に支店がある。

 

 

○地方銀行

 

融資金利は一般的

融資額は低め

 

 

○信用金庫・組合

 

融資金利は一般的
融資額は低め

 

 

○ノンバンク系

 

融資金利は高め

審査基準は緩め

 

 

不動産投資で利用するローンは“事業用の融資”となり、審査において資産の担保価値に加え、本人の返済能力、対象となる不動産の価値や収益力も重視するようになっているようです。

 

 

アパート経営・不動産投資のトマト建設が資産形成のお手伝いを通して皆様へ、より豊かで、より安定した生活を提供していきます。

 

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